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住宅ローンが残っている場合でも不動産担保ローンは利用できるか?

不動産担保ローン   2,981 Views

人生で一番高価な買い物と言われる夢のマイホーム。住宅ローンで借入して購入される方も多くおられます。しかし住宅ローンの返済期間は長期になるのが一般的。長い返済途中でまとまったお金が必要になることもあるでしょう。

「住宅ローンが残っている場合でも、住宅を担保にして不動産担保ローンを借りることはできるのか?」

この疑問について考えてみましょう。

不動産担保ローンを利用するメリット

まとまったお金が必要になった場合、住宅を保有しているならば不動産担保ローンで借入することも、有効的な手段です。カードローンなどの無担保ローンに比較して、はるかに低金利かつ高額融資が期待できます。

また所有不動産を担保提供することで、金融機関の審査にも通りやすくなります。「担保=保険」により万が一の返済リスクを避けることができるためです。返済不能になった場合には、自宅を失う危険もありますが、しっかりした返済計画のもとで利用できれば、有効的な資金調達手段となります。

しかし既に住宅ローンを利用している場合には、自宅を担保とした不動産担保ローンが利用できないのではないかと考えられる方も多いでしょう。はたして実際にはどうなのでしょうか?

利用できるかどうかの2つのポイント

結論から述べると、住宅ローンが残っている場合でも不動産担保ローンが利用できる金融機関もあります。ノンバンクの不動産担保ローンでは、抵当権順位が第2順位以後でも利用を認めている先もあります。

抵当権順位とは?

民法には「債権者平等の原則」というものがあります。これは「債権者の権利は平等です。」ということを意味しています。

例えば複数の銀行がお金を貸した場合、利用者の資産を売却して回収する状況では、融資した銀行で「平等に」分配しなければいけません。Aさんは次のようなローンを利用しているとします。

  • B銀行から2000年に借りた融資残高1000万円
  • C銀行から2005年に借りた融資残高1000万円

この状態でAさんが返済不能に陥った場合、Aさんの現在の所有不動産価値が1,200万円しかないという場合、「債権者平等の原則」に従い「B銀行とC銀行は平等に600万円ずつを回収してください」ということになります。

しかし、これでは先に貸したB銀行は納得ができません。「うちが先なのに何で同じ金額しか回収できないのか」となってしまいます。

そこで「抵当権順位」が生きてきます。「抵当権順位」は回収する優先順位のことです。第1順位の銀行が優先的に融資した金額の回収ができます。第1順位の銀行の債権額がすべて回収されない限り、第2順位以後の銀行は回収できない仕組みです。ケースでは「B銀行が1,000万円回収」「C銀行が200万円回収」ということになります。

銀行の住宅ローンの場合は第1順位でないと利用できない先がほとんどです。一方、ノンバンクの不動産担保ローンの場合は、第2順位以下でも担保として利用を認めている先も多くあります。

先順位で住宅ローンが残っている場合の2つのポイント

第1順位(先順位)で住宅ローンが残っている場合、第2順位以後(後順位)で不動産担保ローンを利用すると、担保設定は次のようになります。

  • 第1順位:住宅ローンを貸している銀行(債権金額は住宅ローン残高)
  • 第2順位:不動産担保ローンを貸す金融機関(債権金額は不動産担保ローン融資額)

そこでこの不動産担保ローンを利用できるかどうかのポイントは、次の2点となります。

  1. 不動産の担保価格:不動産担保ローンを利用する時点の不動産担保価格
  2. 住宅ローンの残高:不動産担保ローンを利用時点の住宅ローンの残高

審査が甘いとされている不動産担保ローンであっても、万が一不動産処分により回収できなければ、金融機関も回収取りこぼれになってしまいます。つまり…

★不動産の担保価格>住宅ローンの残高+不動産担保ローン借入額

が大原則となります。具体例を挙げてみましょう。

担保価格2,500万円 住宅ローン残高2,900万円の場合

・2,500万円ー2,900万円=-400万円

となり、担保余力はマイナスとなってしまいますので、不動産担保ローンは利用できません。第1順位の住宅ローンの融資先が物件を売却して回収した場合、不動産担保ローン分は回収不能となってしまうためです。

担保価格2,500万円 住宅ローン残高2,000万円の場合

2,500万円ー2,000万円=500万円

となり、担保余力は500万円のプラスです。この場合には500万円を上限として不動産担保ローンが利用できるチャンスがあります。第1順位の住宅ローンの融資先が物件を売却して回収した場合でも、まだ500万円残りますので、そちらから回収可能となるためです。

担保評価額は通常一般的に公表はされませんので、あくまで目安となりますが、住宅ローンが残っている場合で不動産担保ローンを利用できるかどうかのポイントは「不動産の担保価格」「住宅ローンの残高」の2点であることが分かるでしょう。

住宅ローンが残っている場合、不動産担保が利用できないケース

上記のように「不動産担保価格<住宅ローン残高(+不動産担保ローン借入額)」つまり「担保余力がマイナス」となる場合には、不動産担保ローンは利用できません。また、その他にも利用できないケースもあります。

①不動産担保ローンが第2順位以下はNGである場合

利用を検討している金融機関の不動産担保ローンの条件で、次のような場合は利用できません。

「担保提供不動産に当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定していただきます。」

そもそも第2順位以下の担保設定を認めていない場合は利用できません。

②担保価格が著しく下落している場合

  • 土壌汚染が見つかった
  • 違法建築が見つかった
  • 手抜き工事が見つかった
  • 周辺の不動産価格が下落している

このような状況では、住宅ローンの担保となっている不動産の担保価格は急激に下落してしまいます。そのため以後のリスクを避ける必要があるため、後順位の不動産担保ローンが利用できないケースもあります。

③そもそも不動産担保ローンの審査に合格できない

不動産担保ローンの審査では「不動産の担保価格」が一番のポイントです。しかし利用者の返済能力が全く影響を与えないわけではありません。

  • 転職などにより収入が減少してしまった
  • 返済遅延などの金融事故を引き起こした
  • 他の無担保ローンの借入が増加している

このような状況では、そもそも不動産担保ローンの審査に合格できないことも考えられます。

④銀行の不動産担保ローン

銀行は第2順位以下の担保設定を避ける傾向があります。住宅ローンではなく不動産担保ローンという商品でも、回収のリスクを避ける目的で第1順位が前提となっている先も多くなっています。

まとめ

住宅ローンが残っている場合、不動産担保ローンを利用する絶対条件は「不動産の担保価格>住宅ローンの残高+不動産担保ローン借入額」です。

しかし担保余力の正確な計算は、自分ではできません。まずは申込を検討している金融機関に相談してみましょう。2~3社を比較して相談してみるのも有効的です。収入状況などに大きな変化がなくても、すべての先で「厳しい」と判断されると、担保余力が厳しいことも考えられます。その場合、住宅ローンの残高を減らしていくことを考えていくことも必要となります。

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若松 貴英

若松 貴英

保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士(中小企業主資産相談業務)・AFP(日本FP協会認定)/金融業務検定(法務上級)/銀行業務検定(法務2級・財務3級・税務3級)など。銀行勤務時は融資のスペシャリスト」(悪く言えば「融資しか知らない」)として勤務していました。そのため「借入」に対しる知識や経験には自信があります。

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