担保にしている不動産の評価が下落したら

不動産担保ローンを利用している方の中で、次のような悩みを持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「今の不動産の評価が下がってしまうとどうなるのだろう」
「直ちに返済しなければいけないのだろうか」

なんらかの事情で不動産の評価価格が下落した場合は、どうなるのでしょうか？

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不動産評価価格下落の要因

不動産の評価価格は、様々な要因で上下します。常に一定の評価額となる不動産などありません。その中で、不動産の価格が下落する主な要因については、以下のようなものが挙げれます。

景気の変動

不動産の価格に大きな影響を与えるのが「景気の変動」です。その顕著な例が「バブル経済の崩壊」でしょう。不動産価格の急騰が景気の上昇を支えていたバブル経済は、その崩壊により不動産価格も急落することになります。以後日本は長い景気低迷の時代に突入してしまいました。

現在、日本の景気は回復し、その流れのもと不動産の価格も上昇に転じているといわれています。不動産を所有されている方、その不動産を担保として活用されている方は、常に景気変動には敏感でいたいものです。

天災

地震などの天災が不動産の価格にも大きな影響を与えます。例えば地震により地盤が液状化してしまうと、土地の不動産価格は下落してしまいます。天災は自ら防ぐことができない分、予想のつかない事態が起こりうることもあります。

土壌汚染

天災以外の要因で土壌が汚染されてしまうと、やはり土地の評価を下げてしまいます。最近では土壌汚染に関する規制も厳しくなっていますが、所有不動産の近隣状況には常に注意を払っておきたいものです。

時間の経過

建物の場合は、年数の経過によりその価格は下落していきます。建物の劣化を防ぐことはできませんが、建物の構造などで担保価格の評価はあらかじめ決められていますので、借入前に確認しておくとよいでしょう。

その他、地域で殺人事件や自殺が起こった場合も一時的に不動産の価格が下落することもあります。いずれにしても所有不動産近隣の情報は常に確認しておくようにしましょう。

不動産評価が下落した場合の対応

不動産担保ローンを取り扱う金融機関は、定期的に不動産価格の再評価を行っています。年1回の短いスパンで行っている金融機関も多く、その評価結果に対応する必要が生じることもあります。

不動産再評価によりその価格が融資契約当初の評価額を大幅に下回った場合、金融機関側から一方的にその差額を埋めるために追加担保を要求されることもあります。

抵当権設定契約書の条項に、追加担保について金融機関の判断により提供を要求できるという項目があるために、金融機関の中にはこの条項を楯に強引な追加担保や債権回収を要求してくる先もあります。

このような場合、借入している方はどのように対応すればいいのでしょうか？

不動産の価格下落は、借入者の責任ではありません。不動産の価格下落を予想できなかったのは、借りれした側も、貸した側も同様なのです。

金融機関側から強引な追加担保の要求があった場合、気持ちを強く持って断るようにしましょう。借入金の一部返済などを強引に要求された場合も同様です。

善良な金融機関は、契約書に追加担保の提供を要求できるという記載があっても、不動産の価格が下落したことだけで追加担保や借入金の返済を要求することはまずありません。

きちんと正常に返済しておけばまず問題ありませんので、安心して利用するようにしましょう。

ただし悪徳な金融業者の中には追加で連帯保証人を要求したり、親族の不動産まで担保に出させようと強引な手段を取る先もあります。このような金融機関には、毅然とした態度で断らないと被害を拡大してしまうことにもなりかねません。

問題が生じた場合には、弁護士会や貸金業協会などに相談するようにしましょう。