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住宅ローン借り換えの3つのメリットと4つの注意点

 2018/02/01 住宅ローン   2,375 Views

住宅ローンの借り入れで念願のマイホームを手に入れて安心したのも束の間、数年たてばより魅力的な商品が登場してしまうこともあります。

住宅ローンは一度組んでしまえば、それで終わりではありません。返済もそうですが、借入後も常に金利や商品の動向には注意しておきたいものです。

他の金融機関で金利の低い魅力的な商品を見つけたら、一度借り換えを検討してみましょう。

住宅ローン借り換え」とはその名の通り、今の住宅ローンを他のローンに組み替えることを指します。上手に活用すれば、以後の金利支払い負担を大幅に減らすこともできます。

住宅ローン借り換えの効果

近年も金融情勢は盛んに動いています。経済情勢によってはローン金利も下がるケースも多くなっています。また金融サービスにより「店頭金利から〇〇%優遇します」という金融機関も増えています。

顧客獲得競争の激化より、優遇幅も年々大きくなっています。借り換えを利用する上での有利な状況は今後とも続いていくでしょう。

そこで金利が下がることにより返済額はどれほど違ってくるのか考えてみましょう。

借入金額2,000万円、返済期間25年のローンで比較してみました。

  • 金利3.0%の場合→返済総額:約2,845万円
  • 金利2.7%の場合→返済総額:約2,753万円

金利0.3%の差であっても、最終的な返済総額は100万円近く違ってきます。今借り入れしている住宅ローンより低い金利の商品を見つけた場合、できるだけ早めに借り換えを行うことで、利息負担を軽減するチャンスも多くなります。

住宅ローン借り換えの3つのメリットとは?

住宅ローン借り換えのメリットには、主に次の3点を挙げることができます。まずは自らの状況を把握してましょう。その上で主に何を目的として借り換えしたいのかを明確にし、その目的によってどんな住宅ローンで借り換えを行うべきかじっくりと検討してみましょう。

①総支払額を抑える

より金利の低い住宅ローンに借り換えをすることで、利息支払い額を含む総支払額を減少できます。支払い負担が軽くなることで、お金の使い道が広がる、老後の生活資金を確保できるなどのメリットがあります。

②将来の金利上昇リスクを抑える

変動金利型や固定期間が短い住宅ローンを利用している場合、将来の金利上昇のリスクが伴います。金利が上昇すると毎月返済額が増え、その結果、総支払額が増えて負担が重くなる危険があります。金利が低いうちに、全期間固定や固定期間の長い商品に借り換えることで、将来の金利上昇リスクを抑えることができます。

③毎月の支払額を抑える

より金利の低いものに借り換える、または返済期間を延長できる商品に借り換えることにより、現在の毎月の支払額を抑えることが可能です。収入が減った場合の対応なども可能ですが、返済期間が長期化すると将来の返済額や総支払額が増えてしまう可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン借り換え時の必要書類

当初借入時と同様、借り換え時にも様々な書類が必要となります。書類に不備があると、手続きにも時間がかかってしまいます。不明な点は金融機関担当者に問い合わせて、しっかりと準備するようにしましょう。

金融機関からの書類 ・住宅ローン申込書
・団体信用生命保険申込書兼告知書 など
本人確認書類 健康保険証、運転免許証など
本人に関するもの 住民票、印鑑証明書など
収入を証明するもの <会社員(給与所得者)の場合>

・源泉徴収票
・住民税課税証明書
・住民税決定通知書 など

<個人事業主の場合>

・確定申告書(直近3年分)
・納税証明書(直近3年分)など

<会社代表者の場合>

・法人決算書 など

物件に関するもの ・登記簿謄本
・売買契約書
・重要事項説明書
・工事請負契約書 など
住宅ローンに関するもの ・住宅ローン返済予定表
・返済口座の通帳の写し など

住宅ローン借り換えのタイミングは?

住宅ローン借り換えのタイミングの目安は「金利が上昇しはじめたら」でしょう。金利が上昇しはじめたら、長期の固定に借り換えようと考える方も多いのではないでしょうか。

しかし変動金利と固定金利の動き方は異なっています。そのため、変動金利が上昇し始めたときには、固定金利の金利はすでに上昇してしまっていることも考えられます。

住宅ローン借り換えのタイミングをつかむためにも、固定金利を含む毎月の金利動向には留意しておきたいものです。

3年固定、5年固定、10年固定などの固定型の住宅ローンを借り入れしている人は、固定期間終了時は見直しの機会の目安となります。しかし、固定期間の終了を待つと、その間に大きく金利が変動してしまうこともありえます。

その結果、借り換えの良いタイミングを逃す可能性もあります。ここでも毎月の金利動向に留意しておきたい点です。

住宅ローン借り換えの4つの注意点

住宅ローンの借り換えでは、いくつかの注意点もあります。

①同じ金融機関では借り換えできない

基本的には、今借り入れしている金融機関では借り換えはできません。新たな金融機関でローンを組んで、今のローンを完済するのが住宅ローンの借り換えの仕組みです。

審査については、新規住宅ローンの基準とほとんど変わりはありません。ただし今の住宅ローンでの返済状況も大きなポイントとなります。

仮に入金し忘れてしまったという状況でも、概ね1年以内に返済の遅れが確認されると、審査は厳しく判断されます。

②複数の住宅ローンを利用している

例えば住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間住宅ローンといった具合に、複数のローンを利用してる場合、原則は両方を合わせて借り換えしなければいけません。どちらかひとつだけを借り換えすることは、原則認められません。

③諸費用負担

新規住宅ローン時の手数料に合わせて、既存分の繰上返済手数料、担保設定の付け替えの費用などが発生します。一時的ににまとまった資金が必要となりますが、その諸費用分を含めて借り換えができる金融機関も多くあります。ただし当然ながらその分、借入金額が増えることになりますので注意しましょう。

主な諸費用は次のようなものがあります。

契約書に貼付する印紙税 借入額1,000万円超5,000万円以下→2万円
借入額5,000万円超1億円以下→6万円
保証料 借入金額、返済年数によって決定されます。保証料なしの金融機関もあります。
事務手数料等 32,400円などといった定額の場合や、借入額の2.16%など定率の場合など金融機関によって異なっています。
抵当権設定費用 抵当権設定にかかる登録免許税で、基本借り入れ額の0.4%。登記申請は通常司法書士に依頼するので、司法書士報酬も別途必要です。司法書士によって報酬額は異なりますが3~10万円程度が目安とされています。
抵当権抹消費用 既存住宅ローンの抵当権の抹消手続きによる。登録免許税は不動産1個につき1,000円。この場合も手続きを司法書士に依頼した場合には司法書士報酬が必要です。司法書士によって報酬額は異なるが1~2万円程度が目安とされています。

④団信が切り替わる

住宅ローンの借り換えに伴い、団信も切り替わります。当然ですが新築購入時よりも借り換え時の年齢は高くなっています。年齢が高くなると健康面でも不安も大きくなるでしょう。借り換え先の団信の内容もしっかりと理解しておく必要があります。

金利優遇にも注意

住宅ローン借り換えのポイントは「より低金利の住宅ローンに借り換える」ことです。しかし最近の住宅ローンでは各社「金利優遇」を設けています。このことも頭に入れておく必要があります。

既存住宅ローンが金利優遇対象となっていた場合、借り換えで他金融機関の住宅ローンに切り替えると、当然金利優遇の仕組みも新しい金融機関商品の条件となります。条件を満たしていないと優遇を受けることができず、逆に金利が高くなってしまうケースもあります。

金利の比較を行う場合には、「店頭表示金利」だけではなく「優遇後の金利」を比較するようにしましょう。同時に優遇条件を確認し、満たすことができるかどうか必ず確認しておくようにしましょう。

住宅ローン借り換えの審査のポイントとは?

住宅ローン借り換えにおいても審査を受ける必要があります。審査に合格しなければ、いくら低金利の住宅ローンを見つけても借り換えできません。

審査のポイントは新規申込とほぼ同様です。以下のような点が判断材料になります。

  • 収入と借入希望金額(借り換え金額)による「返済負担率」
  • 勤務先
  • 勤務形態(正社員・派遣社員・契約社員・パートなど)
  • 不動産担保価格

ここで注意しておきたいのが「不動産担保価格」です。新築購入時期に比較して期間が経過すると、特に建物の価値が大幅に減少することもあります。

新規申込と借り換えの審査の違いは「以前から状況がどれだけ変化しているか」といえます。勤務先や収入が安定していれば借り換えでも審査に合格できる可能性も高くなります

一方、転職して収入状況が変化していた場合、状況によっては審査影響を与えることもあるでしょう。特に収入が減少しているケースでは借り換え審査でも厳しく判断されます。

住宅ローン以外の借入が増加している場合も、審査に影響を与えます。カーローンや教育ローンの返済額も考慮して十分な返済能力が求められるでしょう。「個人信用情報」で他ローンの確認は必ず行われます。申込時には正直に申告するようにしましょう。

また「これまでの返済実績」も重要です。最低でも1年以上は遅延なく返済している実績が必要になります。仮に「うっかり入金し忘れていた」という場合でも、そのような言い訳は通用しません。

金利の動向に留意しつつ早めの対応を

住宅ローン借り換えは面倒だと思われるかもしれません。書類の準備や申込に対し面倒だと思い後回しにされる方もおられるかもしれません。

しかしそれではせっかくの返済負担軽減のチャンスを逃してしまうかもしれません。今後の長期に渡る返済を考えると、利息負担はできるだけ抑えることを考えるべきです。

普段から金利動向などに留意して、チャンスと思えばすぐに行動を始めましょう。不明な点は金融機関担当者に相談するなどして、積極的に借り換えを検討していきたいものです。

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ライター紹介 ライター一覧

若松 貴英

若松 貴英

保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士(中小企業主資産相談業務)・AFP(日本FP協会認定)/金融業務検定(法務上級)/銀行業務検定(法務2級・財務3級・税務3級)など。銀行勤務時は融資のスペシャリスト」(悪く言えば「融資しか知らない」)として勤務していました。そのため「借入」に対しる知識や経験には自信があります。

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