住宅ローンが払えないときの対応策

住宅ローンは人生最大の借り入れといわれています。借入金額も高額で、長期に渡って返済していかなければいけません。しかし長い人生、何が起こるかわかりません。

どうしても住宅ローンの返済ができなくなるという事態も起こりえます。住宅ローンが返済できなくなるということは、生活も厳しく大変な事態に陥ってしまっていると思います。

しかし「住宅ローンを支払い続けること」が人生のすべてではありません。悲観的にならずに、何か解決策がないか考えてみましょう。

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住宅ローンが払えなくなるとどうなる？

住宅ローンが払えなくなったからといって、すぐに自宅を失うわけではありません。金融機関により手続きの流れは異なりますが、一般的には次のような流れとなります。

この流れはあまりよく知らないという方も多いでしょう。流れを知り金融機関の対応を知ることで、問題解決への糸口を探ることも大切です。

①1ヶ月目：電話・はがきでの督促

延滞が始まった最初の1ヶ月～2ヵ月は電話や郵送、メールで「住宅ローン支払いのお願い」といった督促が行われます。

②2ヶ月目：来店依頼状、督促状の発送

「来店して返済が延滞している理由を説明してください。」といった内容の来店依頼状、督促状が届きます。

督促状は、法的手続き（競売申立て等の権利を行使する）のための前提となる書類であり、延滞初期に比べて内容が重いものになっています。

③3ヶ月目：催告書の発送

督促状を送っても、返済されない場合、または連絡が取れない場合は催告書が発送されます。「今までの滞納分の金額を一括で支払わなければ法的手続きを行います」といういわば「最後通告」です。

④3ヶ月目～6ヶ月目：期限の利益喪失の通知の発送

通常金融機関からの借入では、契約時に借金を分割して支払うことを契約しています。これを「期限の利益」といいます。ただし、返済が契約通りに行われない場合は「期限の利益」を喪失させるとも契約書に明記されています。

「返済しないのであれば契約違反→分割払いではなく、全額一括で返済してください。」というのが「期限の利益喪失の通知」です。

一般的に住宅ローンでは合計6回の滞納で「期限の利益喪失」としている金融機関が多いようです。6ヶ月の滞納ではなく、「合計6回」ですので注意が必要です。1ヶ月の滞納でも、6回あれば一括返済を求められることもあります。

⑤7ヶ月目～：代位弁済通知の発送

期限の利益喪失の通知に対しては、通常は一括で返済はできません。そもそも一括で数千万円の住宅ローンを返済できる人は、返済遅延にならないのです。金融機関はこの段階では通常、延滞分を全額支払うことで今後の成り行きを見守ります。ただし延滞分を解消できない場合には、金融機関の保証会社が代位弁済（代わりに銀行に返済）することになります。

保証会社とは、銀行から保証料をもらう代わりに、返済できない方がいた場合に代わりに返済するという保証委託契約を金融機関と結んでいます。保証会社が代位弁済してくれたとしても、住宅ローンの借金がなくなるわけではありません。代位弁済により債権が金融機関から保証会社に移行します。今後は、保証会社から請求が来ることになります。

⑥8ヶ月目～：差押通知書が発送

保証会社に債権が移っても、返済が進まない場合は法的手続き、つまり保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。競売と、裁判所が債務者の財産を差し押さえて、売却した代金を債権の回収に充当する手続きです。

債権者（この場合は保証会社）にしてみれば「返済する見込みがないなら、担保である不動産を売却して回収するしかない」と判断するのは当然です。

物件が差押えされると法務局の登記簿謄本に記録されるため、自分の意思では不動産の売却ができなくなるのです。ただし差押え後でも、残りの債務を一括返済することができれば差押えの解除が可能です。

⑦9ヶ月目～：競売開始決定通知書の発送

債権者が申し立てた競売を裁判所が受理した通知を競売開始決定通知書と言います。この通知が裁判所から発送されます。

⑧10ヶ月目～：執行官による現況調査

競売で落札する方が見る物件情報の資料作りのための調査が、裁判所の執行官により行われます。競売で入札する方は投資家や不動産業者になります。入札者に対する情報提示のための調査です。物件の写真撮影、聞き取り調査などが行われます。協力しなくても、勝手に鍵を開けて調査されてしまいます。

⑨13ヶ月目～16ヶ月目～：競売の期間入札通知書の発送

その名の通り、競売が開札される期間が決まったという通知です。

⑩17ヶ月目～：競売開始

入札期間中に一番高い金額を入札した方（つまり落札）、かつ入金をした方が不動産の購入者となります。代金の支払いが確認された後、所有権の移転が行われます。

⑪18ヶ月～：退去

所有権の移転が終わったら、退去しなければ不法占拠者と扱われます。自らの意思で退去しなければ強制的な退去になります。

住宅ローンが払えない場合に、絶対やってはいけないこと

止む無い事情で住宅ローンの返済ができなくなったとき、絶対にやってはいけないことが2点あります。

①消費者金融からお金を借りて返済する

消費者金融の金利は住宅ローンよりもはるかに高くなっています。一時的に住宅ローンが返済できたとしても、すぐに返済に行き詰まります。住宅ローンだけでなく消費者金融に対しての返済もできなくなります。

②督促を無視して放置する

先に説明した通り、督促を無視し続けると6ヶ月後に代位弁済、その後競売により物件を失います。自宅を失うことで生活も成り立たなくなります。

住宅ローンが払えなくなったらまずは相談すること

返済に行き詰まったときは、まずは借入先の金融機関に相談してみましょう。返済ができなくなったこと、その事情を正直に説明することで、あなたの誠意を伝えることができます。

金融機関は利用者の返済相談に応じる義務があります。状況次第では「返済期間の延長」「一定期間、利息のみの支払にする」といった「返済条件の変更（リスケ）」に十分応じてもらうことができます。

これまで返済が遅れていないのであれば、より低い金利の住宅ローンに借り換えを検討するのもひとつの手段です。しかし借り換えは、返済が遅れていたり、返済条件の変更を行った場合は、借り換え審査に合格するのが難しくなります。そのためできるだけ早い段階で借り換えを検討することも大切でしょう。

売却も検討

冒頭で「守るべきは住宅ではなく、家族」と説明しました。最終的にマイホームを手放しても家族を守ることができるのであれば十分と考えることもできます。借金を整理できれば、また新たな人生を歩むことも十分可能なのです。

売却では「ローン残高より高くなければ、金融機関が納得しない」と考える方も多いかもしれません。しかしこれは大きな誤解で、交渉次第では売却価格がローン残高を下回っていても、金融機関は売却に応じて抵当権の抹消も可能なのです。

いわゆる「任意売却」でローン残高を圧縮できれば、残ったローンの返済も可能になる可能性もありますので、検討するべき事項でしょう。

最終は法的手続きも

金融機関の相談、売却検討などがスムーズにいかない場合には、法的手続きも検討しなければいけません。弁護士などの法律の専門家に相談して、知恵を借りてみましょう。

法的整理には「自己破産」「任意整理」などの手段があります。住宅ローンの場合は、「個人版民事再生、住宅ローン特則」を活用する方法もあります。この制度では住宅を手放すことなく、ローンを整理することが可能ですので、住宅ローンを利用されている方は、一度情報を入手しておくことをおすすめします。

払えなくならない住宅ローンの選び方

そもそも返済できなくなる住宅ローンを防ぐ方法はあるのでしょうか。長い返済期間では何が起こるかわかりません。できるだけ対処できるように、住宅ローンは慎重に選択したいものです。

ひとつの目安が「返済負担率を30％以下に抑える」ということです。
返済負担率とは「収入に対するローン返済の割合」です。これが高くなるということは収入に対してローン返済の負担が高いことを意味しています。

住宅ローンの審査では、返済負担率は35％以下、40％以下でも審査は通る可能性あります。しかしこの水準はかなり危険といえます。返済負担率が30％を超えてしまうようであれば次のような対処をとってみましょう。

• 借入期間を長めにとる→毎月のローン返済額を下げる
• 同居家族（専業主婦の奥さんなど）に働いてもらって収入を増やす
• 住宅購入予算を引き下げる→借入額を下げる
• 自己資金（頭金）を増やす→借入額を下げる
• 親族などの援助（贈与）で自己資金（頭金）を増やす→借入額を下げる

このような対策により、住宅ローン利用期間も貯蓄に励んでおけば、いざという場合でも安心です。

団信が利用できないか確認してみよう

住宅ローンが払えなくなる理由のひとつに「病気」があります。病気により働けなくなってしまった場合、加入している団体信用生命保険（団信）の内容を確認してみましょう。

通常、住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。団信とは、債務者が死亡もしくは高度障害を負ったときに、保険により債務者に代わって住宅ローンを返済する制度のことです。

死亡だけでなく、以下のような「高度障害」でも利用できます。して

• 両目の視力を全く永久に失ったもの
• 言語or咀嚼の機能を全く永久に失ったもの
• 中枢神経系もしくは精神に著しい障害を残して終身常に介護を要するもの
• 胸腹部臓器に著しい障害を残して終身常に介護を要するもの
• 両上肢とも手関節以上で失ったもしくはその用を全く永久に失ったもの
• 両下肢とも足関節以上で失ったもしくはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢を手関節以上で失って1下肢を足関節以上で失ったもしくはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢の用を全く永久に失って1下肢を足関節以上で失ったもの

また近年は「疾病保証付団体信用生命保険」が充実しています。保険料（通常は金利に含まれている）は高くなりますが、通常の団信の要件に加え、定められた病気にかかった時にも住宅ローンが保証される保険です。金融機関によって内容が異なり、3大疾病（がん・脳卒中・心筋梗塞）や7大疾病（3大疾病＋高血圧性疾患・糖尿病・肝硬変・腎不全）など様々な商品があります。

もしこのような団信に加入している場合、適用できないか確認してみましょう。適用可能となれば一気に住宅ローンの返済の苦しみから解放されることもできます。

決してあきらめないことが大切

住宅ローンが払えなくなる理由は人それぞれです。まずはなぜ払えなくなったのかじっくりと考えてみましょう。必ず何かの理由があるはずです。

理由が明確になれば、その対処法を検討しましょう。金融機関担当者・弁護士といった専門家に相談するのも有効です。大切なのは「決してあきらめない」ということです。必ず道は開けます。あきらめないで解決策を見つけていきましょう。

人生の破綻ではない！！

「破綻」という言葉はご存じでしょう。「破綻」とは辞書で調べてみると「物事が修復しようがないほど、うまくいかなくなること」と説明されています。

では住宅ローンが返済できない状態は、人生が「破綻」してしまった状態なのでしょうか。

決してそうではありません。

住宅ローンが返済できないからといって、人生の終わりではありません。

「住宅ローンが返済できない＝人生の破綻」と自ら認めるべきではありません。

中には「自分の生命保険でローンを返済できる」と思い込んで自ら命を絶ってしまうことも思いつくかもしれません。しかしあなたが守るのは「住宅」ではありません。「家族」そして「家族の笑顔」です。

家族の笑顔を守るために、すべきことを考えてみましょう。