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住宅ローンの金利は「変動金利」と「固定金利」どっちがお得?

住宅ローン   410 Views

住宅ローンを選ぶ際の一番のポイントは「金利」です。誰もが「できるだけ低い金利で借りたい」と考えます。しかしやみくもに低金利の住宅ローンを契約してしまうと、思いもかけない失敗を招くこともあります。

住宅ローンは借入金額も高額で長期に渡って返済していく必要があります。そのためにも「金利」に関する知識はしっかりと知っておく必要があります。しっかりと勉強しておきましょう。

金利の違いでこれだけの差が出る!!

「金利」とはお金を借りたときに、その対価として支払う「利息」の「割合」のことを指します。金融機関の「金利」は基本的には「年利」が用いられます。つまり借入している「元金」に対して年間どれだけの「利息」が発生する「割合」を示すのが「年利」です。

住宅ローンは借入金額が高額になるのが一般的です。そのためわずかな「金利(年利)」の違いで支払う利息の額も大きく違ってきます。以下の例を見てみましょう。

  • 借入金額:3,000万円
  • 返済期間:30年
  • ボーナス返済なし
  • 元利均等返済
金利(年利) 毎月返済額 返済総額
1.00% 96,492円 約3,474万円
2.00% 110,886円 約3,992万円
3.00% 126,481円 約4,553万円
4.00% 143,225円 約5,156万円
5.00% 161,046円 約5,798万円

例えば金利が1.00%から2.00%に上がると、毎月返済額は約14,000円、返済総額は約518万円も異なってきます。

また住宅ローンは基本的に「元利均等返済」です。毎月の返済額は元金の返済額と利息の合計額です。そのため金利が上がると返済額が多くなるにも関わらず、返済額の内訳(元金と利息の内訳)を見てみると元金返済分は少なくなります。金利が1.00%と3.00%で上記の条件での初回返済内訳は以下のようになります。

  • 金利1.00%の場合→元金71,492円 利息25,000円
  • 金利3.00%の場合→元金51,481円 利息75,000円

つまり金利が高くなるほど、元金が減るスピードが遅くなってしまうのです。

住宅ローンの金利は「変動金利」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」の3種類

住宅ローンの金利タイプは金融機関により異なりますが、基本的には「変動金利」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」の3種類に分類されます。

①変動金利

景気動向などにより金利が見直しされるタイプです。一般的には「半年ごと」に見直しが行われ、その結果、適用される金利が変動することもあります。

金融機関側にとっては住宅ローンの変動金利を上昇させることができるため、利幅が変わらず、リスクがない金利タイプです。そのため初期の設定は固定金利よりも低金利に設定されるのが一般的です。

変動金利では一般的に「5年間ルール」が適用されます。「5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとする」とするルールです。金利の上昇により返済金額が急激に上昇することを抑え、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています。ただし金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということもありえます。これにより未払い利息が発生することで最終の返済期間が延ばされる可能性もあります。

変動金利のメリット

  • 設定されている金利のベースが固定金利よりも低い。
  • 金利が下がれば、返済額も少なくなる。

変動金利のデメリット

  • 常に金利変化に対する不安がつきまとう。
  • 急激な金利上昇期では未払い利息の発生、最終期限延長の可能性がある。
  • 将来の返済額や総返済額が計算しづらく、長期的な計画が立てにくい。

②全期間固定金利型

その名のとおり、「全期間」つまり借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。借り入れ時に全期間の返済額が確定できます。代表例は近年金融機関で取り扱いが増加している「フラット35」です。

「フラット35S」のように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つに分類できます。ただし優遇期間のあと金利が変わるものもあります。

また一般的には3つの金利タイプの中では金利は高めに設定されています。

全期間固定金利型のメリット

  • 毎月の返済額が変わらないので、返済計画・ライフプランが立てやすい。
  • 返済額が確定できて安心できる。
  • 低金利時においては、完済まで低金利の恩恵を受けられる。(金利上昇のリスクを抑えることができる。)

全期間固定金利型のデメリット

  • 高金利時に選んだ場合、その後金利が低下しても、金利は高いまま。(金利低下の恩恵を受けることができない。)

③固定金利期間選択型

当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年など各種種類があります。

一般的に金利は固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。

そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性があります。固定期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によってかなりの差がありますので、あらかじめ確認しておく必要があります。

固定金利期間選択型メリット

  • 一定期間のライフプラン(特に住宅ローン取組当初)をもとにするなど、必要な期間は返済額を一定にできる。
  • 一般的には全期間固定よりも金利を低くおさえられる。

固定金利期間選択型デメリット

  • 固定期間終了時、金利変動のリスクを受けることがある。
    ある
  • 変動金利型のように返済額の増額幅を制限するルール(5年間ルール)がないため、固定期間終了後、返済額が大きく増える可能性がある。

住宅ローン金利はどのように決まるの?

金利は経済的な変化により変動するものです。一般的な金利変動の要因は次の通りとです。

金利が上昇する要因

  • 景気がよくなる
  • 物価が上がる
  • 株価が上がる
  • 円安になる
  • 金融引き締め

金利が下降する要因

  • 景気が悪化する
  • 物価が下がる
  • 株価が下がる
  • 円安になる
  • 金融緩和

ただし金利は様々な要因が複雑に絡みった結果として決定されます。そのため、景気が良くないのに物価が上昇したために金利も上昇するということもありえます。

住宅ローン金利も各金融機関が様々な要因を分析し決定されます。金融機関により異なりますが、主な指標とされているのが「無担保コール翌日物金利」と「10年国債の利回り」です。

変動金利の指標「無担保コール翌日物金利」

変動金利の代表的な指標が「無担保コール翌日物金利」です。日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出す際の金利で、かつては「公定歩合」、今は「政策金利」の役割を果たしています。

日本銀行(日銀)は政策金利を操作して景気をコントロールします。日銀が金融緩和を図れば低くなり、金融引き締めを図れば高くなります。このことから日銀の指針発表などのニュースを確認しておけば、ある程度変動金利の動きも予想することができます。

固定金利の指標「10年国債の利回り」

長期金利の代表的な指標が「新発10年国債の利回り」です。株高になると国債が売られ利回りが上昇します。また景気がよくなると利回りも上昇します。これにより固定金利(特に10年を超える固定金利)が上昇することになります。日経平均株価の動きなどを確認することで、ある程度固定金利の動きも予想することができます。

住宅ローンの金利の動きは景気動向などを確認しておくことで、ある程度予想か可能です。ただし「必ずこうなる」という指標は存在しません。様々な要因が絡み合って決定される住宅ローン金利の動きを正確に想像するのは、金融に精通している専門家でも難しいものなのです。

固定?変動?どちらを選ぶ?

変動金利にするか。固定金利を選択するか。固定金利なら何年にするか。住宅ローンの金利の選択は本当に悩むところです。借入金額が高額、返済期間も長期になる住宅ローンですので、自分の生活プランなどから慎重に選択したいところです。基本的な考え方は「金利が上昇するときには固定金利、金利が低下するときには変動金利」です。

低金利時→今後金利の上昇が予想される

今後金利が上昇するときには「固定金利型」を選択すれば、自分の住宅ローン金利は金利が上昇してもそのままです。変動金利を選んでしまうと、自分の住宅ローン金利も上昇していまいます。

高金利時→今後金利が低下することが予想される

今後金利が下がる局面では「変動金利型」を選択すれば、自分の住宅ローンの金利も下がります。固定金利型を選んでしまうと、自分の住宅ローンの金利は高いままになってしまいます。

ただし金利の動向予想は本当に困難です。景気動向などを確認することである程度の予測は可能ですが、金融の専門家でも以後の金利動向を正確に予測するのは難しいとされています。金融機関の担当者からアドバイスを受けることも可能でしょうが、あくまで自分の生活プランなどを勘案して「自らの責任の元」で選択することになるでしょう。

ここでどのような人がどの金利タイプが向いているのか考えてみましょう。あくまで目安ですが、リスクの受け入れ方、価値観、生活設計などと合わせて考えてみましょう。

変動金利型が向いている人

  • 金利上昇にも対応できるような家計に余裕のある人
  • 早い時期から、繰上返済しようと計画している人
  • 妻が働くなど、家計収入の増える予定のある人
  • 養育費など、今後大きな支出がない人
  • 経済雑誌やニュースなどを見るのが好きな人

全期間固定型が向いている人

  • 毎月の返済額を完済まで確定させたい人
  • 返済期間が長く、家計状況の変化が大きいと予想する人
  • 新聞などあまり読まず、社会情勢に目を向けるのが苦手な人
  • 心配性な性格で、金利の動きに不安やストレスを感じやすい人

固定金利期間選択型が向いている人

  • 当面、子どもの教育費などが重なり返済額を抑えたいが、その間の金利変動のリスクを避けたい人
  • 一定期間が過ぎたら、妻が働くなどで収入がアップする予定のある人
  • 今は車などのローンがあるが、終われば家計に余裕ができる人

変動?固定?どちらがお得?

主な住宅ローンの金利タイプ「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間金利選択型」のどれを選ぶのかは、本当に悩ましい問題です。ここではひとつの事例を挙げてシュミレーションしてみました。自先に挙げた自らの生活スタイルなどと合わせて参考にしてみましょう。

<前提条件>

  • 借入金額3,000万円、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし

<金利の前提条件>

  • 変動金利型 0.725%(半年ごと見直し。返済額は5年ごと見直し)
  • 固定金利期間選択型 10年固定1.45%(店頭金利から全期間1.75%引き下げ)
  • 全期間固定選択型 2.0%

ケース①「金利がずっと同じ場合」

金利が借入れ当初から変わらずにずっと同じケースです。当然ですが、借入れ時点で金利が低いものほど毎月返済額も総返済額も少なくなります。同じ時点で金利を比較すると、固定期間が短いほど金利は低く固定金利よりも変動金利が低いのが一般的ですので、変動金利型が毎月返済額も総返済額も少なくなります。

変動金利型 固定金利選択型 全期間固定金利型
金利 0.73% 1.45% 2.00%
毎月返済額 80,895円 91,122円 99,378円
総返済額 約3,398万円 約3,827万円 約4,174万円

ケース②「金利が5年ごとに0.5%上昇」

5年ごとに0.5%ずつ金利が上昇、21年目以降は上昇しないという比較的緩やかに金利が上昇するケースです。このケースでは、16年目以降は変動金利型の方が全期間固定金利型よりも金利が高くなります。しかし、当初15年間のうちに金利が低い変動金利型のほうは元金が減り残高が少なくなっているため、16年目以降の金利が逆転しても総返済額は変動金利型の方が少なくなっています。毎月返済額も21年目以降は変動金利型の方が多くなります。ただその差額はそれほど大きくはありません。

変動金利型 固定金利選択型 全期間固定金利型
金利 当初5年間 0.725% 当初10年間 1.45% 全期間 2.0%
6~10年目 1.225% ※11年目以降は変動金利型へ
11~15年目 1.725% 11~15年目 1.725%
16~20年目 2.225% 16~20年目 2.225%
21年目以降 2.725% 21年目以降 2.725%
毎月返済額 当初5年間 80,895円 当初10年間 91,122円 全期間 99,378円
6~10年目 86,891円 11~15年目 94,102円
11~15年目 92,154円 16~20年目 98,615円
16~20年目 96,574円 21年目以降 102,161円
21年目以降 100,046円
総返済額 約3,940万円 約4,089万円 約4,174万円

ケース③「金利が5年ごとに1.0%ずつ上昇」

5年ごとに1%ずつ金利が上昇、11年目以降は上昇しないというケースです。

ケース②よりも早いペースで金利が上昇するパターンです。変動金利型の金利が、最終的にはケース①と同じ2.725%なのにもかかわらず、上昇が早いと毎月返済額も総返済額も増加しています。

このケースでは、変動金利型と全期間固定金利型の総返済額がほぼ同じという結果です。

つまり、もっと早い時期から金利上昇する、金利上昇の幅がもっと大きい、11年目以降も金利が上がるなど、これよりも大きな金利上昇がある場合は、全期間固定金利型の方が有利になるという判断ができます。

変動金利型 固定金利選択型 全期間固定金利型
金利 当初3年間 0.725% 当初10年間 1.45% 全期間 2.0%
4~8年目 1.725% ※11年目以降は変動金利型へ
9年目以降 2.725% 11年目以降 2.725%
毎月返済額 当初5年間 134,319円 当初10年間 91,122円 全期間 99,378円
6~10年目 147,629円 11年目以降 105,432円
11年目以降 104,372円
総返済額 約4,175万円 約4,256万円 約4,174万円

店頭金利と適用金利の違いとは?

住宅ローンの商品案内などには「店頭金利」「適用金利」といった表示がされています。その違いが分かりますか?

①店頭金利 3.50%
②金利引き下げ幅 2.20%
③適用金利 1.20%
④当初特約期間終了後の金利引き下げ幅 1.40%

①店頭金利

引き下げなどが行われる前の、本来の金利です。店頭表示金利、基準金利などと表示されており、金融機関により表示が異なっています。

②金利引き下げ幅

現在の住宅ローンは、本来の金利である店頭金利よりも低い金利で契約できるのが一般的です。店頭金利から何%引き下げてくれるかを示すのが金利引き下げ幅で「金利優遇幅」とも呼ばれます。この金利引き下げ幅は、取引内容や審査によって決定され「〇〇%~〇〇%」と幅をもって表示されていることもあります。

金利優遇を受けるための条件も金融機関により異なります。「給与振込」「公共料金支払」「カードローン契約」といった優遇条件を確認しておくようにしましょう。

③適用金利

契約の際の実際に適用される金利です。「①店頭金利ー②金利引き下げ幅=適用金利」となり、返済額はこの適用金利で決定されます。

④当初特約期間終了後の金利引き下げ幅

固定金利選択型の場合、当初の固定金利期間(=当初特約期間)と、固定金利期間終了後とで金利引き下げ幅が異なる場合があります。例えば、上記の事例が10年固定だった場合、当初10年間は店頭金利から2.2%引き下げられますが、11年目以降はその時点の店頭金利から1.4%の引き下げに変更されます。固定金利期間終了後の金利引き下げ幅は低くなるのが一般的です。

固定金利選択型の場合は、当初特約期間終了後にどのくらい引き下げてくれるのかも総返済額に影響してきます。そのため「固定金利期間終了後の金利引き下げ幅」も当初の適用金利と合わせて確認・比較することが大切です。

どの時点の金利が適用される?

住宅ローンの金利は発表されています。特に固定金利は多くの金融機関で毎月変更されています。では実際に借入する住宅ローンの金利はどの時点のものが適用されるのでしょう。正解は「住宅ローンが実行される月の金利」が適用されます。「申込時点」ではありません。そのため申込後、引き渡しの後の契約・借入までの期間が長い場合は、申込時点での金利と大きく異なる場合もありますので注意が必要です。

財形住宅融資などのように申込時点での金利が適用されるローンもありますが、多くの金融機関では実行時の金利が適用されます。不明な点は担当者に確認しておきましょう。

金利変動のリスクに備えるには?

住宅ローンは返済期間が長期になるローンです。そのため適用される金利が上昇する場合(逆に低くなる場合)もあります。毎月の返済を確実に行っていく他にも、金利上昇のリスクに備えることも考えておかなくてはいけません。

一番の対策は「繰上返済」を活用することです。余裕があるときに繰上返済を行うことで、元金が減り毎月の返済額や総返済額を抑えることができます。「金利が上昇する=返済額が増える」ことを前提にして、日々の生活の中で少しずつ貯蓄に励むようにしましょう。

逆に金利が下がってきた局面で、高い固定金利の住宅ローンを契約していた場合、「借り換え」を検討することも有効的です。他社の低い住宅ローンに借り換えすれば、以後の返済金額や総返済額を減額することもできます。そのためにも金利の動向は常にチェックしておきたいところです。

金利だけにとらわれない!他の項目もチェック!

住宅ローンを選ぶ際に一番ポイントとなるのが「金利」です。ただし「金利」だけを判断材料として選ぶのはおすすめできません。各金融機関、各商品の特徴をよく確認して、他の項目にも注目する必要があります。

①手数料

借入にかかる事務手数料などです。金融機関により個別に設定されており、住宅ローンを借り入れする時にかかる手数料のこと。この手数料は、借り入れ額の3%・5%など定率を設けている先や所や、3万円とか5万円などと定額を設けている先があります。

②保証料

保証人を立てる代わりに必要となる、保証会社へ支払う費用です。借入額や期間などの契約要因によって保証料は変わってきます。同じ条件で金融機関により数10万円も違うケースもあります。

③団体信用生命保険

団体信用生命保険は、万が一の時の為に加入する生命保険です。銀行住宅ローンでは、保険料は金利に含まれていることが多くなっています。一見金利が高くても団信の保障内容が充実している先もあります。近年、金融機関の団信は非常に多様化しています。「がん保険」「3代疾病」「8代疾病」といった保障内容の確認にあわせて、「どの程度の症状で保険が降りるのか」といった内容も確認しておくようにしましょう。

金利の仕組みをよく理解しておこう

住宅ローンは借入金額が高額、しかも返済期間が長期になるローンです。そのため長期に渡る返済計画が欠かせません。そのためにも住宅ローン金利に対する知識を備えることが非常に重要になってきます。

近年の住宅ローンの金利は非常に複雑になっています。各社の顧客獲得競争を背景に、様々な商品が開発されており、それに伴い金利の仕組みも複雑になっています。

住宅ローンの利用を考える方は、必ず金利の仕組みを理解しておきましょう。その上で各社の商品内容をよく確認して、自分に合った先を選ぶことが大切です。不明な点は各金融機関担当者に確認し、納得した先で契約するようにしましょう。

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若松 貴英

若松 貴英

保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士(中小企業主資産相談業務)・AFP(日本FP協会認定)/金融業務検定(法務上級)/銀行業務検定(法務2級・財務3級・税務3級)など。銀行勤務時は融資のスペシャリスト」(悪く言えば「融資しか知らない」)として勤務していました。そのため「借入」に対しる知識や経験には自信があります。

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