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家を担保にしてお金を借りる方法とは?メリットとデメリットを比較してみよう

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まとまったお金が必要になったときに、有効的なのが「家を担保」にしてお金を借りるという選択肢です。高額借入を低金利で利用できるチャンスがあります。ここでは不動産、特に「家」を担保にしてお金を借りる方法と、そのメリット・デメリットを比較してみましょう。

家を担保にしてお金を借りる方法にもいくつかある

「家を担保にしてお金を借りる」サービスにいくつかもあります。最近では新たなサービスが開発・登場しており、最新の情報を入手しておくことも大切でしょう。

①住宅ローン

「家を担保としてお金を借りる」と聞いて、一番真っ先に思いつくのが「住宅ローン」です。「住宅ローン」はマイホーム購入、改築、既存の住宅ローンの借換といった目的で利用されるものです。つまりお金の使い道=資金使途が限定されているサービスです。生活費その他の目的では利用できません。

住宅ローンは銀行などが主力商品としてサービスを強化している分野です。その分各金融機関などでかなりの差がありますので、比較・検討することが重要です。

②不動産担保ローン

その名のとおり、住宅や土地を担保にお金を借りるローンです。こちらも取扱金融機関により金利などの利用条件はかなりの差がありますので比較・検討することが重要です。

住宅ローンと異なり資金使途は限定されていません。様々な目的に利用できるサービスです。ただしその分、住宅ローンに比較すると金利が若干高めに設定されているのが一般的です。とはいってもカードローンなどの無担保ローンよりはるかに低い金利で高額の借入が利用できるようになっています。

③リバースモーゲージ

定年後などに自宅を担保としてお金を借りて、老後資金などに生活資金などに利用できるサービスです。亡くなった後、自宅を売却し返済に充当できるようになっています。

「リバース(=逆)モーゲージ(=抵当)」のサービスも取扱金融機関で様々な条件が決められています。最近では自宅を売却したときに売却代金では元金に足りずに債務が残ってしまうような場合でも、残債が相続人には残らないようにする「ノンリコース(=遡及しない)型」も選択できるようなサービスも登場しています。

④リースバック

「リースバック」とは、自宅を業者に売却して資金を調達する一方、その自宅を業者から賃貸として借りて住み続けることができるというサービスです。「借入」とは趣旨がやや異なりますが、自宅の売却代金を手にしながら、住み慣れた自宅に住み続けることができるわけです。

自宅に住み続けながらまとまった資金を手にすることができるのがメリットですが、その後の家賃負担が継続する点や、業者によっては売却価格の設定や家賃の設定が業者に対してかなり有利な設定にされてしまうのがでデメリットです。

住宅ローンと不動産担保ローンの違い

家を担保にしてお金を借りるサービスで、一般的なものが「住宅ローン」と「不動産担保ローン」です。しかしこの2つは性質が全く異なります。取扱金融機関により諸条件は異なりますが、2つの違いは概ね以下のようになります。

住宅ローン 不動産担保ローン
資金使途 マイホーム購入、改築、借換 自由に指定可能
担保不動産 マイホームのみ 自分、家族の所有不動産
抵当権 第一順位 第二順位以下も可能
金利 概ね0.5%~ 概ね1.0%~(住宅ローンより高め)
取扱金融機関 ほぼすべての銀行 一部の銀行とノンバンク

住宅ローンとは

マイホームの購入資金や改築、借換目的で利用されるローンです。担保不動産は、基本的に購入するマイホームです。抵当順位も第一順位が基本です。ほぼすべての銀行で取扱いされており、主力商品として各行が強化している分野です。

不動産担保ローンとは

基本的に既存所有不動産を担保として、様々な目的で利用できるサービスです。自己所有だけでなく、家族が所有している不動産も担保として利用できる先が多くなっています。その分金利が住宅ローンに比較して若干高めに設定されています。取り扱っている銀行は一部で、ノンバンクが中心にサービス提供しています。

家を担保にしてお金を借りる4つのメリット

①金利が低い

家を担保として提供することでカードローンなどの無担保ローンに比べて、はるかに低い金利で借入できます。不動産担保ローンなどで資金使途も自由に設定できることから、様々な目的の資金を低金利で借入できます。

②高額借入が可能

家を担保にすることで、高額借入が可能な点も大きなメリットです。カードローンなどの無担保ローンでは最初から100万円を超える借入は難しいケースも多いですが、不動産担保では物件の評価額次第では、1,000万円以上の高額借入も難しくありません。複数のローンを一本化する「おまとめ」としても有効です。

ただし逆に言えば数十万円の借入を「家を担保にして」と金融機関に申し出た場合、逆にカードローンなどを提案されるケースがほとんどですので覚えておきましょう。

③毎月の返済負担が少ない

不動産担保のローンは、返済期間を長期に設定することが可能です。その分、借入金額が高額でも毎月の返済負担額を少なくすることができます。ただし、それだけ利息支払負担は大きくなってしまいますので注意しましょう。

④審査が緩やか

万が一、返済不能となった場合の「保険」が「家を担保」にするということですので、それだけ審査基準は緩やかになっています。特にノンバンクの不動産担保ローンでは、銀行ローンが利用できないような方でも審査に合格できるチャンスも高くなっています。

家を担保にしてお金を借りる4つのデメリット

①自宅を失うこともある

「担保」とは、金融機関にとっては万が一返済不能となった場合の「保険」の意味を持ちます。つまり返済不能と判断されると、担保を処分して回収に充当することになります。その結果、自宅を失い、以後の生活にも大きな支障をきたすリスクがあります。

ただし、一回延滞を発生させたからといって、直ちに担保を処分されることはまずありません。しかしその延滞を放置して、金融機関の督促に応じなければ、担保処分の手続きは粛々と進んでいくことになります。裁判所を通じた手続きですので、利用者は逆らうこともできなくなります。

最悪のケースを避けるためにも、返済不能に陥る可能性が出てきた場合には、できるだけ早めに相談を行うようにしましょう、状況次第では「返済条件変更」などにも応じてくれます。

②中途返済で違約金が発生するケースがある

余裕資金で返済期間よりも前に返済、すなわち「繰上返済」を行った場合、金融機関によっては「違約金」が発生することがあります。多くの場合
借入残高に応じて違約金割合が計算されますので、残債が多ければ多いほど、違約金の金額も大きくなります。

ただし繰上返済により、以後の利息支払負担も無くなることになりますので、違約金とのバランスを計算して、計画的な返済を行う必要もあるでしょう。

③諸経費が必要

不動産担保の場合、無担保ローンと異なり、いくつかの諸費用を負担しなければいけません。諸費用には「不動産担保調査手数料」の他、「登記費用」「印紙代」「司法書士報酬」などが必要となります。意外と高額になることもありますので、必ず事前に確認しておくようにしましょう。

④審査に日数が必要となる

通常のカードローンなどと異なり、有担保ローンは審査の日数が必要となります。不動産の評価額が大きなポイントとなるために、その評価調査に日数が必要となるためです。金融機関によっては外部の専門機関に依頼するケースもあります。この場合、長ければ1ヶ月以上もかかってしまうことも珍しくありません。

最近はノンバンクの不動産担保ローンを中心に、スピード重視の商品も登場していますが、やはり時間・日数には余裕を持って申込を行うことをお勧めします。

家を担保にしてお金を借りる場合の必要書類は?

不動産担保ローンなど家を担保にしてお金を借りる場合の必要書類は、取扱金融機関によって異なります。必ず事前に確認して不備のないように準備しておきましょう。

一般的な必要書類は、以下のようなものになります。

  • 本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)
  • 収入証明書類(源泉徴収票、確定申告書など)
  • 不動産関係書類

カードローンなどとの一番の違いが「不動産関係書類」です。具体的には「不動産登記簿謄本」「公図」「地積測量図」「建物図面」などになります。これらの書類は「法務局」で揃えることができます。また担保設定には「権利書」も必ず必要となります。

カードローンなどの無担保ローンに比較して、これらの書類を準備するのが必要になる点が、煩雑に感じる方も多いかもしれません。

家を担保にしてお金を借りる場合の審査はどうなの?

不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンに比較して審査基準は低めに設定されています。金融機関にとって「家」「不動産」という「担保=保険」がありますので、その分審査基準を緩めに設定できます。

そのため、通常は審査が厳しい次のような方も、担保に提供できる家や不動産があれば、審査に合格できるチャンスがあります。

  • 収入が少ない
  • 他社で借入を利用している
  • 過去に金融事故を引き起こしている
  • 税金の滞納がある など

ただしこれはノンバンクの不動産担保ローンに対する話です。銀行の住宅ローンなどは担保評価価格だけではなく、利用者自身の返済能力が問われることになります。その分、このような方はやはり利用は難しいといえるでしょう。

金融機関の選択ポイント

様々な金融機関で取り扱っている「家を担保にした借入」。ではその比較ポイントはどのような点でしょう。先に述べた「住宅ローン」「不動産担保ローン」などの商品自体の性質の違いに合わせて、金融機関の選択ポイントはどのような点でしょう。

金利

やはり一番気になるのは「金利」でしょう。家を担保にすることで無担保ローンよりも低い金利で利用できるのがメリットですが、それでもできるだけ低い金利で借りたいと思うのは当然です。

ただし適用金利ひは幅を持たせている商品も多く、実際の契約金利は審査を受けてみなければわからないというケースも少なくありません。難しい点ですが、商品の「最上限金利」により注目して商品を比較しておけば間違いは少ないのではないでしょうか。

借入までの日数

いくら低金利の魅力ある商品に出会っても、資金が必要な時期に間に合わなければ意味がありません。商品説明やホームページの「Q&A」など参考にして、どれだけの日数がかかるのかある程度把握しておきましょう。有担保ローンは日数がかかるのが一般的ですので、余裕を持って申込を行うとともに、金融機関と相談することも大切です。

借入可能金額

有担保ローンの場合、借入金額はその担保評価に大きく左右されます。自分が必要な額が借入できなれば、やはり意味がありません。いくらで契約できるかもs、実際に審査を受けてみなければわからないケースも多いので難しいですが、それでも商品自体、自分の希望に応じたものかは最低限クリアーしておく必要があります。

手数料がいくらか

意外と見落としがちですが、手数料についても必ず事前に確認しておく必要があります。それぞれの商品案内などを比較してみると、金融機関によってかなりの差があることが分かります。思いもかけない負担も生じることもありますので注意しておきましょう。

まとめ

低金利かつ高額融資が可能な点が「家を担保にしてお金を借りる」一番のメリットです。最近では様々なサービスが登場しており、また今後も魅力あるサービスが開発されていくことも期待できます。

とはいってもあくまで「借金」には違いありません。特にマイホームを担保にして、万が一返済不能に陥ると、自宅を失い、以後の生活が成り立たなくなってしまう危険もあります。不要な借入は控えるとともに、利用時には念密な返済計画を立てておくようにしましょう。

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若松 貴英

若松 貴英

保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士(中小企業主資産相談業務)・AFP(日本FP協会認定)/金融業務検定(法務上級)/銀行業務検定(法務2級・財務3級・税務3級)など。銀行勤務時は融資のスペシャリスト」(悪く言えば「融資しか知らない」)として勤務していました。そのため「借入」に対しる知識や経験には自信があります。

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