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賃貸契約の入居審査ってどんなもの?受かる人と落ちる人の違い

 2020/03/09 お金に関する豆知識   100 Views
賃貸物件で気に入った物件があったとしても、必ずしも借りられるとは限りません。賃貸契約では「入居審査」という審査が行われ、それを通過できて初めて契約することができます。家賃を保証するための「保証会社」と入居審査には関連があるため、若干の注意が必要なケースがあります。

入居審査とはそもそも何?

入居希望者を住まわせていいか判断する

賃貸物件を探していて、気に入った物件があれば入居の申し込みをします。申し込めば誰でも契約できるわけではなく、必ず入居審査が行われます。これに通過できて初めて賃貸契約へと進むことができます。

この審査で多いのは、連帯保証人の役割を担う保証会社が申込者を住まわせて良いかどうかを判断するというものです。

審査のポイントは「家賃を継続して支払う能力があるか」「居住トラブルを起こさないかどうか」という視点で、この2点でおおよそ判断されます。

どうしてもここに住みたいと言ったり、家賃は絶対に支払えると主張したりしても、審査に落ちたら契約は結べません。

一般的に共通した基準があるわけではなく、物件や保証会社によっても様々に違っています。良くあるケースが、保証会社の審査で問題がなければ入居できるというものですが、まれに人柄や見た目で家主のほうで断るというケースもあります。

日本賃貸住宅管理協会が発表している調査報告書によると、家主は家賃の支払い能力や物件の扱い方だけでなく、他人の出入りなどを重視する傾向があると言われています。

入居審査で重視される項目

審査項目 重視される割合
支払い能力 57.3%
物件の扱い方 33.5%
他人の出入り 25.3%
孤独死などのリスク 18.8%
住民トラブル 16.7%
国籍 16.4%
生活リズム 4.4%

物件を丁寧に扱わなさそうと考えられる人、退職や孤独死のリスクのある高齢者、見た目が派手な夜の仕事の人、怖そうな容姿で住民トラブルを発生させそうと思われる場合に家主からのNGが入るケースが多くあります。

入居審査で重視されるのは「現在、お金を多く持っている」といった単純なことではありません。

多くの場合で、入居審査は以下のような項目で判断されます。

  • 家賃を支払っていける年収があるか。
  • 連帯保証人がいるとき、その人は信用できるか。
  • どのような職業でどのような雇用形態なのか。
  • 家賃の滞納歴があるかどうか。
  • 入居後にトラブルを起こさないかどうか。

家賃に対して年収が高いほど審査は通りやすくなりますし、支払い能力のある連帯保証人が付いているときにも審査は楽に通過できます。

職業の安定性も重視され、会社の正社員や公務員は審査に通しやすく、また、不安定な自由業などは審査に通りにくくなります。

審査に落ちやすいケースは以下のような場合です。

  • 家賃に対して年収が見合っていない。
  • 夜の商売やアルバイトなど不安定な職業のとき。
  • 就職先として申告した先のホームページがないといった怪しい職業であるとき。
  • 設立して間もない自営業やフリーランス。
  • 無職で働いていない。
  • 収入証明書が提出できない。
  • 三等親以内の連帯保証人が用意できない。
  • 間取りに対して入居人数が多い。
  • 外国籍である。
  • 過去に家賃の滞納がある。
  • 前科がある。
  • 必要書類や申込情報の提出が遅い。

入居審査に受かる一般的な方法

1.年収の36分の1の家賃

一般的に、家賃は月収の3分の1までと言われています。年収から換算すると36分の1ということになります。多くの入居審査では、年収の36分の1なら家賃を支払えると判断されます。

たとえば年収が330万円なら、330÷36=約9.17万円であり、9万円以内の家賃の物件なら支払い能力があるとみなされて審査に通りやすくなります。

年収に対する家賃目安

年収 家賃の目安
220万円 6万円以内
250万円 6万8000円以内
280万円 7万5000円以内
300万円 8万3000円以内
350万円 9万7000円以内
400万円 11万1000円以内
450万円 12万5000円以内
600万円 16万6000円以内

2.三等親以内の連帯保証人

保証人が不要という物件なら気をつける必要はありませんが、連帯保証人が必須という物件の場合には、両親や兄弟といった契約者に近い親族を連帯保証人としましょう。親族の年収も、支払い能力があると判断できるだけの金額であることが必要です。

審査に通りやすい親族は以下のような関係であるときです。

審査の通りやすさ

本人との続柄 通りやすさ
父親・母親 高い
子ども 高い
兄弟・姉妹 中程度
祖父・祖母 中程度
中程度
甥・姪 低い

三等親以内の親族を連帯保証人にするのが困難であれば、保証人不要という物件を探す必要があります。連帯保証人が不要な物件は、日本賃貸住宅管理協会のデータによると全体の37%ほどあり、都市部ほど多くなる傾向があります。なかには連帯保証人も保証会社も不要という物件もありますが、全体の3%ほどしかありません。

3.不安な要素は正直に伝える

もし、以前に家賃を滞納したことがあったり、職業が不安定なものだったりしたときには、申し込みも不安でしょう。そうした場合には、正直に不動産屋に伝えることによって、家主を説得してくれることがあります。

不動産屋はあくまで仲介業者ですので、なるべく契約に至れるように取り計らってくれます。絶対ということはありませんが、審査に落ちにくくする方法を提案して協力してくれることがあります。

入居審査に必要なものは?

書類一式

入居審査に必要な書類は多岐にわたるので事前にしっかり準備しておきましょう。入居者以外に連帯保証人の情報なども必要になるため、不動産屋に確認しておくできところです。書類に不備があると審査が進みませんし、あまり遅れると印象を悪くしてしまいます。

【必要書類】

  • 身分証明書(免許証・保険証・パスポートなど)
  • 収入証明書
  • 住民票(同居人がいる場合は全員分)
  • 印鑑証明書
  • 通帳のコピーまたは残高証明書
  • 連帯保証人の身分証
  • 連帯保証人の収入証明書
【申込情報】
  • 本人の氏名や電話番号
  • 勤務先の情報
  • 連帯保証人の基本情報
  • 連帯保証人の勤務先の情報
  • 緊急連絡先の情報
住民票や印鑑証明書は審査に通って、賃貸契約を結ぶという段階になってから必要になることがほとんどです。また、不安定な職業の人や、アルバイトで生計を立ててている人などは、貯金残高が分かる通帳のコピーや銀行などが発行する残高証明書の提出を求められることがあります。未成年者が入居する際には親権者の同意書が必要です。

入居審査にかかる期間は?

入居審査ににかかる日数は、一般的には3日から7日ほどです。最低でも、不動産屋や必要書類を準備するのに1日、家主が書類を確認したり在籍確認をしたりする調査で1日、審査の判断に1日といった日数がそれぞれかかります。また、仮に入居審査に落ちたときにも必ず不動産屋から連絡が来ます。

連絡がないからといって、審査落ちしているとは限りません。あまりにも日数がかかりすぎているというときには、自分から問い合わせたほうが良いでしょう。入居審査の期間が長引くのは、必要書類に不備があったり、関係各所との連絡が悪かったりする場合です。

主な理由は以下のようなものです。

  • 書類に不備がある。
  • 審査に必要な連絡が取れない。
  • 法人契約での入居審査である(会社の借り上げ社宅)。
  • 1月から3月の繁忙期で入居希望者が多い。

書類以外で大事なもの

1.職業と雇用形態

審査されるポイントとして最も重要なのが、収入が安定しているかどうかという点です。正社員や専門職は審査が通りやすいですが、アルバイトだからといって審査に通らないとも限りません。

同じ職場で長年働いているという場合には、社員でなくても信頼されます。請負業などでも同様で、同じ職種を何年にもわたって継続しており、安定していることをアピールできれば家主や管理会社の不安は減るでしょう。

2.連帯保証人はどうする?

連帯保証人は、関東圏ではあまり使われなくなっていますが、関西圏ではまだ必要とされるケースが多くあります。近年では、滞納した家賃を連帯保証人に請求してもお金を払わないというトラブルも多く発生しているため、誰を選ぶのか良く考えておきましょう。

父や母といった親が最も良いと言われていますが、三等親以内に高収入の人がいれば、そういった人に依頼するということも考えましょう。

3.物件を借りたい理由も大切

意外に重要なのが「なぜ自分はここに住みたいのか」という理由です。家主とすると、「ぜひここに住みたい」という強い理由のある人は信頼できるとみなされます。周囲の環境や間取りなどについて、気に入った点があれば強調しておきましょう。

金融ブラックで入居審査も落ちる?

重要なのは誰が審査するか

消費者金融や銀行のカードローン、クレジットカードの延滞や強制解約をしたことある人や、自己破産や債務整理をした人は個人信用情報機関のいわゆる「ブラックリスト」に入ってしまっています。

こういう「金融ブラック」の人は、賃貸物件を借りるときの入居審査に影響があるのではないかと心配になることもあるでしょう。これは誰が審査するのかによって違いがあります。

1.管理会社・家主であるとき

賃貸物件の管理会社や家主が入居審査をする場合には、金融でブラックリストに入っていることは何の影響もありません。不動産の管理会社や家主は貸金業者や銀行ではないため、個人信用情報機関に情報を照会することができないからです。

申込者が記入した申込書の内容や、運転免許証などの身分証明書を使って入居審査を行います。

調査としては以下のようなことを実施します。

  • 本人への意思確認
  • 勤務先への在籍確認
  • 連帯保証人への意思確認

提出する書類は、身分証明書のコピーや住民票、連帯保証人の印鑑証明書などです。自営業者の場合には所得証明や確定申告書の提出を求められることもあります。とはいえ、こういったケースでブラックリストに入っていることは発覚しません。

2.保証会社が審査するとき

若干注意したいのが、保証会社付き物件のときです。近年では連帯保証人を付けるのではなく、保証会社への加入を求められることが増えています。このとき、連帯保証人の代わりとなる保証会社が入居審査をします。このときにブラックリスト入りしていることが発覚するケースがありますが、これも保証会社の種類によります。

保証会社にも信販会社系列のところもあれば、全国賃貸保証業協会に加入している会社もあります。そういったなかで、信販系の保証会社が付いているときには、ブラックリストであることが発覚して、入居審査に影響が出る可能性があります。

保証会社の難易度

1.信販系

入居審査で注意したいのが、保証会社が信販系の会社であるときです。信販系というのは、クレジットカード会社のグループ企業で、入居審査の難易度が高いと言われています。

信販系の保証会社の代表的な会社は以下のようなところです。

  • アプラス
  • エポスカード
  • ジャックス
  • セゾン
  • セディナ
  • ライフ
  • JIDトリオN

2.LICC系

貸金業者などが加盟する個人信用情報機関とは関係なくても、家賃滞納に厳しいという保証会社もあります。LICC系と呼ばれる会社は家賃滞納の履歴を共有していて、こういった会社が保証会社となっている賃貸物件で家賃を滞納すると、入居審査で落とされる危険があります。

  • アルファー
  • アーク
  • エムサポ
  • エルズサポート
  • 興和アシスト
  • ギャランティー・アンドファクタリング
  • 近畿保証サービス
  • ジェイリース
  • 全保連
  • 賃住保証サービス
  • ホームネット
  • リクルートフォレントインシュア
  • レジデンシャルサービス
  • ライドインシュア
  • ニッポンインシュア

3.独立系

上記の2つの系統とまったく関係のない保証会社を独立系と呼ぶことがあります。クレジットカードの延滞履歴などを閲覧されることはありません。同じ保証会社の物件で家賃滞納がないときには、比較的審査が通りやすいと言われています。

  • アールエムトラスト
  • イントラスト
  • SFビルサポート
  • オーロラ
  • CAPCO AGENCY
  • 新日本信用保証
  • セブン総合保証協会
  • 総商
  • ナップ
  • パブリックアソシエイツ

ブラックリストが影響するのは?

賃貸の入居審査で金融ブラックであることが影響するのは、信販系の保証会社のみです。LICC系や独立系、入居審査を管理会社や家主が行うときには、ブラックリストに載っていても審査で不利になることはありません。

ブラックだから心配という人は、不動産屋にあらかじめ伝えて、独立系やLICC系の保証会社審査の物件か、保証会社不要という物件を紹介してもらいましょう。

比較的審査がゆるめと言われているのは以下の独立系保証会社です。

  • フォーシーズ
  • Casa
  • セーフティ
  • 賃貸保証株式会社

保証会社は物件ごとに決まっているため、自分のほうから「この物件ではこの保証会社を使いたい」と決めることはできません。また、物件情報に保証会社不要と記載されているときには、家主自身が入居審査を行います。家主は個人情報保護の観点から信用情報を閲覧することはできないので、ブラックリストに載っているかどうかを判断できません。

こんな人は入居審査に落ちやすい

要望が多すぎる人

家主自身が入居審査をするケースは、保証会社や管理会社よりも家主の意向が最も尊重されます。家主が良いと言えば良い、ダメならダメと、はっきりしています。主に申込者の人柄などによって判断します。

家主が審査するときに、落ちやすいケースとして「要望が多すぎる人」が挙げられます。家賃を下げて欲しいとか、入居するときに設備を新しくしてほしい、フリーレントを付けて欲しいなどといった交渉は良くあるものですが、それでも限度があります。

家主は商売として賃貸物件を貸しています。そのため、あまり多くの要望をする人は嫌われる傾向があります。もし要望をたくさん出したくなるような物件であれば、そもそも自分の好みやライフスタイルに合っていない可能性のほうが高いでしょう。

家主からすると、申し込みの段階で要望が多い人は「面倒な客」「後から文句を言いそう」と受け取られます。申し込みの時点でそう思われてしまったら、家主からすると契約を見送ったほうがいい相手となり、何かしらの理由を付けて審査を落とされます。

もし、その物件が気に入っているが、色々と要望を出したいというときには、家主そのものに会いに行って相談してみましょう。不動産屋とともに、自分の要望を通してもらえるように取り計らう必要があります。なかには、環境がいいので借りたいと思い、キッチンから間取りまですべて自分でリフォームするという要望を通したケースもあります。

特定の職業

家主の意向次第ですが、特定の職業の人は嫌がられます。最も確実なのは企業の正社員や公務員です。しっかりとした身分があるとみなされます。この逆を考えてみると、家主の嫌がりそうな職業は分かるでしょう。

良く言われることですが、自営業者は賃貸物件を借りるのに不利です。サラリーマンに比較すると、収入の安定性に欠けると判断されるからです。

自営業者のすべてが不利というわけでもなく、業歴が長くてクライアントからの仕事依頼もしっかりあり、収入が安定している人もいるでしょう。こういったケースでは、自分の収入の安定性をアピールすることで審査落ちを回避できます。

自営業でなくても、業界としてひとつの会社に長くいることが少ない業界であるときや、転勤が多くて長く入居してくれなそうな人も避けられる傾向があります。

また、水商売や夜の仕事をしている人も嫌がられる傾向があります。不安定ですし、人の出入りや揉め事を起こしそうというイメージを持たれます。これも、希望者の人柄によっては違う結果になることもあります。

近年では少なくなりましたが、家主と面談をして決めるという物件もあります。そういったときに家主の経験から「この人はダメ」などと判断されると入居審査で否決されます。

高齢者・子ども

高齢者も物件を借りにくい傾向があります。特に「身寄りがない」「交友関係が狭い」といった人は避けられます。これは、近年多発している「孤独死」という問題があるからです。高齢であって、身寄りもなく交友する人も少ないという人が部屋で亡くなるというケースが多くなっています。

身内がいない人や交友範囲が狭い人は、部屋のなかで亡くなっていたとしても気が付かれない可能性があるため、特に嫌がられる傾向があります。なかで亡くなって長期間気が付かれないと、いずれ周囲に「異臭騒ぎ」を起こします。それに対応した後も建物は「事故物件」として扱われてしまいます。

事故後の対応にも多くの時間がかかり、家主から持ち出す費用も多くなるので、いいことは何もありません。そのため、超高齢化社会では家主としても悩ましいところでしょう。

これとは逆に、子どもがいる家庭も問題視されることがあります。子供の年齢にもよりますが、騒音問題に発展する可能性があり、物件の入居者層によっては断られることがあります。

注意点
元からファミリー向けの物件なら問題はありませんが、ところによってはワンルームだけだったり、地域によっては子供の入居そのものが少ない物件もあります。単身者が多く住んでいる物件の場合には、子供のいる家庭は断れる可能性があるので注意しましょう。

高齢者や子供のいる家庭というケースで賃貸物件を探すなら、まずは公的な物件を探しましょう。高齢者の単身入居ができる公団や、ファミリー層向けのアパートは自治体が多く保有しています。

年収が低い

家賃に比較してあまりに年収が低いときには、入居審査で否決されます。収入が少ないほど支払いが滞るリスクが高くなるので、無理もないところでしょう。仮に月収が25万円だとすると、その収入で家賃20万円のところに申し込むのは無謀です。

家賃は月収の3分の1」というのは良く言われることですが、この判断は実際には難しいことがあります。月収が15万円あれば家賃5万円のところに入居できそうですが、アルバイトで収入が不安定で、しかも収入が低いときには問題視される可能性があります。

今は家賃保証をしている保証会社があるので、そこの審査を通ったうえで保証を受けられるなら、低収入でも構わないという家主もたくさんいます。このときには、逆に保証会社の審査に通過できなければなりません。年収に見合った物件に申し込むようにしましょう。

怪しまれるパターン

家主のほうで「怪しい」と判断したときには、入居審査で断られます。たとえば「明日にでも引越したい」とか引越し予定が大晦日などといったケースです。夜逃げではないかと疑われます。もしくは何かの犯罪者や反社会的勢力と思われてしまいます。

引越しの回数が多いというときにも、家主からリスクのある申込者と思われる可能性があります。もし、引越し予定や時期がおかしいと思われそうなときには、どうしてもそうしなければならないという事情をはっきりと伝えておきましょう。

また、ルームシェアも家主によっては断られるケースは多くあります。見た目が悪いというだけで審査落ちすることもあります。家主と直接会って申し込むという物件は減っていますが、それでも不動産屋に行って申し込むときには、その人自身の人柄も見られています。社会人らしい格好をして、常識的な人であることを印象付けるようにしましょう。

まとめ

実際には、入居審査はあまり大げさに考えなくても良いでしょう。とはいえ、過去に家賃を滞納したことがあるとか、自営業者であるときなどは、しっかり家賃を支払っていく意思があることを明確に伝えておきましょう。

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若松 貴英

若松 貴英

保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士(中小企業主資産相談業務)・AFP(日本FP協会認定)/金融業務検定(法務上級)/銀行業務検定(法務2級・財務3級・税務3級)など。銀行勤務時は融資のスペシャリスト」(悪く言えば「融資しか知らない」)として勤務していました。そのため「借入」に対しる知識や経験には自信があります。

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